■ 王麗新

　　8月份以來(lái)，中央層面持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)。同時(shí)，“北上廣深”四大一線(xiàn)城市均出臺新一輪放松限購政策。在樓市傳統銷(xiāo)售旺季，政策層面持續釋放支持信號，折射出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式正在發(fā)生根本性轉變，核心主題從“規模擴張”轉向“質(zhì)量+服務(wù)”雙輪驅動(dòng)，邁向轉型新階段。

　　在筆者看來(lái)，傳統“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)終結。在經(jīng)歷了長(cháng)達數年的深度調整后，“保交樓”專(zhuān)項借款、下調首付比例和利率、限購放寬等政策“組合拳”已初步穩住市場(chǎng)。為適應市場(chǎng)新變化、滿(mǎn)足多樣化居住需求，當前房地產(chǎn)行業(yè)上下游都在探尋新發(fā)展路徑，整體呈現出聚焦“四條路徑”發(fā)力，加速推進(jìn)轉型的新氣象。

　　第一條路：集中精力降負債，優(yōu)化行業(yè)資產(chǎn)負債表，堅守財務(wù)安全線(xiàn)。從上市房企半年報數據看，行業(yè)資產(chǎn)負債表正在出現積極變化，百強企業(yè)剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率均值持續下降。

　　各類(lèi)房企結合實(shí)際情況多措并舉降負債。有的企業(yè)利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換信用債，降低有息負債規模；有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的房企通過(guò)基礎設施公募REITs等新途徑盤(pán)活資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結構；流動(dòng)性有壓力的企業(yè)剝離閑置資產(chǎn)回籠資金；出險房企通過(guò)增資擴股、債轉股、引入戰略投資者以及債務(wù)重組等手段改善資本結構；部分企業(yè)通過(guò)縮減投資、提前償還高息債等方式降低整體負債規模。企業(yè)有息負債規模降下來(lái)，償債風(fēng)險降低，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債表就會(huì )得到優(yōu)化，這將推動(dòng)市場(chǎng)加快出清風(fēng)險，進(jìn)入健康發(fā)展新通道。

　　第二條路：靈活調整推盤(pán)節奏，快速回籠資金，守護好現金流生命線(xiàn)。在市場(chǎng)需求尚未全面回暖的情況下，企業(yè)需盤(pán)點(diǎn)庫存情況，靈活調整各個(gè)區域、城市乃至具體項目房源的推盤(pán)節奏，避免盲目跟風(fēng)和過(guò)度供應。就當下來(lái)看，囤地緩開(kāi)發(fā)賭土地紅利的時(shí)代早已遠去，現金流才是王道。房企正通過(guò)精準營(yíng)銷(xiāo)、合理定價(jià)等策略，快速回籠資金，確保其正常運營(yíng)和現金流穩定。比如，一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市去化周期相對較短，在相關(guān)政策支持下，房企通過(guò)階梯式定價(jià)法實(shí)現快速去庫存。此外，部分房企正通過(guò)數字化營(yíng)銷(xiāo)手段提升轉化率，運用VR看房、元宇宙體驗等多種方式營(yíng)銷(xiāo)。

　　第三條路：提升資產(chǎn)運營(yíng)效率，拓展新商業(yè)路徑。行業(yè)進(jìn)入深度調整期以來(lái)，商業(yè)運營(yíng)、代建、長(cháng)租公寓、物業(yè)管理等賽道營(yíng)收對企業(yè)業(yè)績(jì)貢獻越來(lái)越大。

　　多數房企強調要向“新發(fā)展模式”轉型，注重輕資產(chǎn)運營(yíng)，將業(yè)務(wù)重心轉向存量經(jīng)營(yíng)，用經(jīng)營(yíng)性現金流驅動(dòng)轉型。比如，招商蛇口提出“從以開(kāi)發(fā)為主轉向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，從重資產(chǎn)為主向輕重結合轉變，從同質(zhì)化競爭向差異化轉變”的“三個(gè)轉變”。再比如，2025年上半年，新城控股商業(yè)運營(yíng)收入（含稅租金收入）69.44億元，同比增長(cháng)11.8%，商業(yè)板塊已成為其利潤結構的“壓艙石”。

　　從投資者視角看，企業(yè)若能通過(guò)供應鏈優(yōu)化和數字化轉型，將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)業(yè)務(wù)毛利率提升至較高水平，并充分利用REITs等資本市場(chǎng)工具，形成“投融管退”專(zhuān)業(yè)化分工閉環(huán)，創(chuàng )造穩定的現金流和利潤增長(cháng)點(diǎn)，則企業(yè)估值有望得到修復乃至重構。

　　第四條路：“好房子+好服務(wù)”雙輪驅動(dòng)，調整投資策略，穩住ROE（凈資產(chǎn)收益率）基本面。隨著(zhù)居住需求從“有沒(méi)有”轉向“好不好”，房地產(chǎn)下半場(chǎng)一定會(huì )聚焦“好房子+好服務(wù)”。

　　“好房子”不僅意味著(zhù)高品質(zhì)的建筑質(zhì)量，還需具備舒適的居住環(huán)境、完善的配套設施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。加大產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng )新投入，提升項目的“產(chǎn)品力”，圍繞房子提供全生命周期的服務(wù)，是企業(yè)提升ROE的必然之選，也是行業(yè)未來(lái)發(fā)展的核心方向。在這一趨勢下，頭部房企普遍聚焦高能級城市投資，采取“優(yōu)中選優(yōu)、深耕核心”的策略，確保項目的周轉效率和高附加值的盈利空間。

　　總體而言，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)已由增量開(kāi)發(fā)轉向存量運營(yíng)時(shí)代，房企在“新與舊”的轉換中逐步找到適合自身的新發(fā)展模式，這將加快推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)邁入轉型新階段，進(jìn)入健康發(fā)展新生態(tài)。