本報記者 張薌逸

　　8月25日，湖南婁底市萬(wàn)寶新區開(kāi)發(fā)投資集團有限公司發(fā)布《關(guān)于征集存量商品房用作優(yōu)價(jià)購房房源的公告》，明確征集擁有已建成存量商品住房，且自愿參與存量商品住房用作優(yōu)價(jià)購房房源的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　當前，收購存量商品房工作正在各地持續推進(jìn)。58安居客研究院院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，收購存量商品房是化解房地產(chǎn)庫存、完善住房保障體系的關(guān)鍵舉措。今年以來(lái)，各地存量房收儲工作已從試點(diǎn)轉向深化，各地的收儲不斷提速，收儲的模式也更本地化。

　　收購工作取得進(jìn)展

　　消化存量房產(chǎn)是近年來(lái)房地產(chǎn)政策的重心之一。2024年5月份召開(kāi)的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。會(huì )議召開(kāi)以來(lái)，各地持續推進(jìn)收購存量商品房工作，消化存量商品房，助力穩住樓市。

　　近期，多地公布了收購存量商品房工作的最新進(jìn)展。

　　廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳8月22日公布的數據顯示，截至6月底，廣西全區收購存量商品房2萬(wàn)套，拉動(dòng)全區商品房銷(xiāo)售面積增速9.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣東省住房和城鄉建設廳7月31日公布的數據顯示，今年以來(lái)，廣州、深圳、佛山、珠海等4個(gè)城市已完成4個(gè)項目共1377套的存量商品房用作保障性住房項目收購工作，收購金額14.43億元，相關(guān)項目預計供應保障性住房共約2100套。

　　“目前全國有60多個(gè)城市明確支持收購存量商品房，鄭州、廣州等城市已取得了較好的成果?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，近期，各地在收儲的主體、用途、價(jià)格等方面也有所放寬。比如，在收儲后用途從保障性住房拓展至安置房、學(xué)生或企業(yè)宿舍等。

　　例如，海南省住房和城鄉建設廳等部門(mén)日前發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調整有關(guān)調控政策的通知》要求，結合本地區實(shí)際需求，穩妥有序推進(jìn)收購存量商品房用作保障性住房、城中村和危舊房改造安置房。

　　“在價(jià)格方面，目前來(lái)看，多數城市以‘重置成本’為定價(jià)的基準，一般來(lái)說(shuō)收儲價(jià)會(huì )較市場(chǎng)價(jià)低30%至50%?！睆埐ǚ治龇Q(chēng)，此外，針對市場(chǎng)結構性錯配問(wèn)題，大部分城市會(huì )優(yōu)先選擇配套成熟、戶(hù)型合理的房源。例如廣州明確優(yōu)先收購90平方米以下整棟房源；深圳要求房源單套面積小于65平方米，以匹配保障性住房標準。這類(lèi)“以需定購”模式有助于使存量資產(chǎn)快速轉化為有效供給。

　　優(yōu)化收購工作

　　收購存量商品房工作持續推進(jìn)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展提供了助力。

　　“收購存量商品房工作避免了房企因庫存壓力集中降價(jià)拋售，也為房企提供了資金回籠渠道，緩解其債務(wù)壓力?！睆埐ū硎?，從穩市場(chǎng)作用來(lái)看，鄭州、重慶等地收儲項目推進(jìn)后，周邊新房?jì)r(jià)格開(kāi)始企穩，二手房掛牌量增速放緩。

　　李宇嘉認為，收購存量商品房盤(pán)活了存量資源，有助于商品房庫存去化。不過(guò)，考慮到本息償還、已收購房源未來(lái)配租配售的價(jià)格等因素，目前收購存量商品房仍面臨資金平衡難度大等問(wèn)題。

　　針對收購存量商品房過(guò)程中存在的問(wèn)題，各地正在探索針對性?xún)?yōu)化舉措。例如，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳8月25日發(fā)布的《廣西進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作措施》（征求意見(jiàn)稿）提出，進(jìn)一步優(yōu)化存量商品房收購政策。支持各地在收購主體和用途等方面充分發(fā)揮自主權，將各類(lèi)符合條件的已建成或在建未售房源、司法處置房源納入收購范圍，拓寬房源籌集渠道和用途。各地要積極培育專(zhuān)業(yè)化、規?；召徶黧w，提高專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理能力，形成規模效應。

　　張波認為，總體來(lái)看，收購存量商品房工作需在堅持市場(chǎng)化、法治化原則基礎上，通過(guò)定價(jià)機制創(chuàng )新、資金模式升級和全周期管理優(yōu)化，提升政策落地的精準性與可持續性。

　　“在拓寬用途方面，已收購存量房源可以結合個(gè)人創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新、文旅、夜經(jīng)濟、社區用房、養老托幼設施等新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行盤(pán)活?！崩钣罴谓ㄗh，此外，各地也應自下而上做好項目?jì)浜蜕陥?，用好財政及金融支持資金，降低盤(pán)活存量商品房的成本，提升市場(chǎng)主體參與的積極性。